VIB Vermögen AG: Notiert mehr als 40% unter dem Inneren Wert

Die grundsolide Immobiliengruppe wächst kontinuierlich und zahlt regelmäßig Dividende

 

Analyst: Matthias Wahler

 

 

Immobilienaktien sind in letzter Zeit nicht gerade beliebt an den Börsen – und das angesichts der Probleme vieler Firmen der Branche oftmals zu Recht. Wir wollen Ihnen aber heute ein Unternehmen vorstellen, das allen Unbilden dieses Marktes seit Jahren erfolgreich trotzt. Seit ihrer Gründung 1993 hat die VIB Vermögen AG kein einziges Jahr ohne Gewinn abgeschlossen – einer der Gründe, weshalb wir die VIB-Aktie vor anderthalb Jahren zu unseren „5 besten Nebenwerten 2010“ kürten.

 

Auch die Kursentwicklung kann sich sehen lassen. Gestartet im Jahr 2005 zu 6 Euro, legte das Papier zwischenzeitlich erheblich zu und notierte in der Spitze bei über 12 Euro. Von diesem Zuwachs ist allerdings per heute nur noch ein kleiner Teil übrig geblieben. Immerhin ist die VIB aber eine der wenigen, wenn nicht die einzige seit damals emittierte Immobiliengesellschaft, deren Aktie über dem damaligen Ausgabepreis notiert. Zudem schüttet das Unternehmen regelmäßig Dividenden aus.

 

 

Portfolio ausgewogen aufgestellt

Was ist das Geheimnis der VIB, die sich auf die Bestandshaltung von gewerblichen Immobilien spezialisiert? Das wollen wir im Folgenden näher durchleuchten. Beginnen wir mit dem Portfolio, das eine starke Ballung im süddeutschen Raum aufweist. Außerhalb dieser Region besitzt das Unternehmen nur einige wenige Objekte, die zumeist Bestandteil von Paketkäufen waren. Das zentrale Entscheidungskriterium ist allerdings nicht die Region. Viel wichtiger ist dem Vorstand, dass die erzielbare Mietrendite im Durchschnitt mindestens 7,5 Prozent erreicht.

 

Auffällig ist die geringe Leerstandsquote. Die stieg zwar im Geschäftsjahr 2010 über das gesamte Portfolio auf 2,2 (Vj. 1,0) Prozent an. Dies ist allerdings nur dem frühen Vermarktungsstand eines einzelnen Objekts geschuldet. Die Quote wird sich also wieder reduzieren – obwohl schon der jetzige Wert respektabel ist. Sehr positiv werten wir außerdem die breite Aufstellung über viele Mieter und die langen Mietlaufzeiten von oftmals über zehn Jahren. Wie die Zahlen von VIB beweisen, lässt sich damit das Mietausfallrisiko auf ein Minimum reduzieren.

 

Die gute Aufstellung zeigt sich auch darin, dass regelmäßig nur minimale Wertminderungen auf das Immobilienportfolio erforderlich sind. In 2010 standen Abschreibungen von 9,5 Mio. Euro Zuschreibungen aus Neuentwicklungen von 7,2 Mio. Euro gegenüber, per Saldo lag die Wertminderung damit nur bei 2,3 Mio. Euro – bei einem Portfoliowert von über 640 Mio. Euro! Selbst im Jahr 2009, als viele Immobilienfirmen mit hohen Abschreibungen zu kämpfen hatten, sah es mit einem Korrekturbedarf von 3,2 Mio. Euro nur wenig schlechter aus.

 

 

Gesellschaft ist äußerst solide finanziert

Erwähnenswert ist außerdem die Finanzierungsstruktur. Auf die Nettoverschuldung von 413 (426) Mio. Euro zahlt VIB derzeit durchschnittlich 4,45 Prozent Zinsen – insbesondere mit Blick auf die erzielbare Mietrendite ein sehr guter Wert. Sehr positiv werten wir überdies, dass die Zinsen großteils langfristig festgeschrieben und die meisten Kredite als Annuitätendarlehen konzipiert sind. Sie werden also regelmäßig getilgt, was die Eigenkapitalquote sukzessive verbessert. Ende 2010 lag dieser Wert bei immerhin 31,0 (29,2) Prozent, also im Branchenvergleich auf einem recht hohen Niveau.

 

Im Juni 2011 führte VIB außerdem eine Kapitalerhöhung durch und sammelte mit der Ausgabe von 3,55 Millionen neuen Aktien zu 8 Euro insgesamt 28,4 Mio. Euro ein. Mit den frischen Mitteln wird der weitere Ausbau des Portfolios finanziert. In einem ersten Schritt erwarb VIB vor wenigen Wochen für 11 Mio. Euro eine 16.400 qm große, neu errichtete Logistikimmobilie in Schwäbisch Gmünd in Baden-Württemberg mit einer Mietrendite von 8 Prozent.

 

Damit hat sich der Immobilienbesitz weiter erhöht. Nach diesem Zukauf hält die VIB nun insgesamt 87 Objekte mit einer Gebäudenutzfläche von insgesamt 678.000 Quadratmetern, was etwa der Fläche von 95 Fußballfeldern entspricht.

 

 

Steuereffekt ließ 2010er-Gewinn deutlich steigen

Nun aber etwas mehr zu den Finanzkennzahlen des Jahres 2010, mit denen Vorstand und Aufsichtsrat durchweg zufrieden sein können. Bei einem gleichbleibenden Immobilienbestand gelang es, den Umsatz auf 51,8 (49,2) Mio. Euro zu erhöhen und das EBIT auf 35,4 (33,8) Mio. Euro auszuweiten, woraus sich eine stattliche Marge von 67,8 Prozent errechnet. Durch eine temporäre Belastung von 2,9 Mio. Euro durch Finanzderivate, die sich über die Laufzeit dieser Instrumente wieder egalisiert, reduzierte sich das Vorsteuerergebnis auf 12,8 (14,4) Mio. Euro.

 

Dennoch ist beim Jahresüberschuss eine hübsche Steigerung auf 16,9 (12,3) Mio. Euro zu verzeichnen. Bezogen auf die Aktienzahl vor der Kapitalerhöhung stieg der Gewinn je Aktie auf 0,91 (0,70) Euro. Die Verwaltung nahm dies zum Anlass, der Hauptversammlung im Juli eine Anhebung der Dividende auf 0,30 (0,25) Euro vorzuschlagen, was entsprechend beschlossen wurde. Daraus errechnet sich nach dem Kursrückgang der letzten Monate für die Aktie eine attraktive Rendite von 4,4 Prozent. Und auf Sicht von mehreren Jahren sind durchaus noch höhere Werte möglich.

 

 

Beteiligung an BHB entkonsolidiert

Wie kam es zu dem deutlichen Anstieg des Jahresüberschusses, werden Sie nun zu Recht fragen. Tatsächlich resultierte dieser einzig aus einem positiven Steuereffekt. Und der wiederum hat sich aus der Entkonsolidierung der indirekten Beteiligung an der BHB Brauholding Bayern-Mitte AG ergeben.

 

Hintergrund dieser Beteiligung ist, dass die VIB vor einigen Jahren die Aktienmehrheit an der BBI Bürgerliche Brauhaus Ingolstadt AG erworben hat, um deren Immobilienbesitz integrieren zu können. Enthalten war aber auch der Getränkebereich, der im Anschluss daran mit der Gründung der BHB Brauholding Bayern-Mitte AG in eine eigene Gesellschaft ausgegliedert wurde.

 

Die BHB-Aktie ist mittlerweile selbst im Entry Standard notiert. Aktuell ist VIB indirekt über die BBI nur noch mit 35,5 Prozent beteiligt, konnte die Gesellschaft also entkonsolidieren. An dieser Beteiligung soll aus Verbundenheit mit der Region und aus Traditionsgründen festgehalten werden.

 

Zwar passt dieses Geschäftsfeld nicht recht zu einer Immobiliengesellschaft. Für die Zahlen der VIB spielt die Beteiligung mit einem Bilanzansatz von etwa 2,5 Mio. Euro in Relation zum Wert des Immobilienportfolios von über 640 Mio. Euro aber keine nennenswerte Rolle.

 

 

Positive Geschäftsentwicklung setzt sich fort

Nun zurück zum Geschäft der VIB, deren positive Geschäftsentwicklung sich im laufenden Jahr planmäßig fortsetzt. In den ersten neun Monaten stiegen die Erlöse gegenüber dem Vorjahreszeitraum nochmals um 1,6 Prozent auf 38,8 Mio. Euro und das EBIT kletterte auf 28,5 (25,3) Mio. Euro, womit sich die Marge auf über 73 Prozent weiter erhöhte. Das Konzernergebnis entwickelte sich hingegen auf 11,1 (12,2) Mio. Euro leicht rückläufig. Nach dem Wegfall des positiven Steuereffekts entspricht dies jedoch absolut der Planung.

 

Wir sind überzeugt, dass sich die positive Geschäftsentwicklung weiter fortsetzen wird. Schließlich glänzt VIB seit Jahren allen Widrigkeiten zum Trotz mit einer kontinuierlichen Entwicklung. Für das Gesamtjahr müsste sich also bei Erlösen von etwa 52,5 Mio. Euro ein Ergebnis von rund 18 Mio. Euro vor Steuern ergeben, woraus sich bei Berücksichtigung der erhöhten Aktienzahl ein Nettogewinn von 0,68 Euro je Aktie errechnen würde.

 

Das KGV beträgt also etwa 10, was wir für recht attraktiv halten. Noch deutlicher wird die Unterbewertung beim Blick auf den Inneren Wert (NAV), der sich per 30.6. auf 12,03 Euro belief.

 

 

Abschlag zum NAV reichlich übertrieben

Ein gewisser Abschlag auf diesen Wert ist bekanntlich normal. Die Differenz zum Aktienkurs von 6,80 Euro halten wir aber angesichts der kontinuierlichen Geschäftsentwicklung für reichlich übertrieben, zumal VIB regelmäßig eine attraktive Dividende zahlt.

 

Derzeit gibt es die VIB-Aktie also mit mehr als 40 Prozent Abschlag zum NAV und deutlich unter dem Kurs, zu dem die Investoren bei der letzten Kapitalerhöhung eingestiegen sind. Da VIB eine grundsolide Immobiliengruppe ist, die Ihnen auch noch eine laufende Verzinsung von 4,4 Prozent einbringt, ist die VIB-Aktie ein klarer Kauf.

 

Hinweis: Die von einem Mitglied der nebeneffectenBrief-Redaktion geführte Beteiligungsgesellschaft GSC Portfolio AG hält Wertpapiere dieses Unternehmens.

 

 

Kennzahlen

	2009	2010	2011e
Umsatz	49,2 Mio. €	51,8 Mio. €	52,5 Mio. €*
Nettoergebnis	12,3 Mio. €	16,9 Mio. €	14,5 Mio. €*
Erg./Aktie	0,70 €	0,91 €	0,68 €*
KGV	9,7	7,5	10,0*
Dividende	0,25 €	0,30 €	0,30 €*
Div.rendite	3,7%	4,4%	4,4%*

*Quelle: Schätzung GSC Research

 

Nächste Hauptversammlung: Juli 2012

 

 

VIB Vermögen AG, ISIN DE0002457512

Hoch/Tief 52 W.	Aktienzahl	Börsenwert
8,98/6,33 €	21.326.244	145,0 Mio. €

 

 

Empfehlung: KAUFEN

Kurs 14.11.2011	Potenzial	Risiko
6,80 €	10,00 €	gering